Desvio de Política Habitacional em São Paulo
O aumento das ações de distrato judicial relacionadas a imóveis populares em áreas nobres de São Paulo evidencia a falta de acompanhamento eficaz das políticas de incentivo habitacional, uma falha recorrente nas gestões municipais. Esses litígios, que já alcançam a segunda instância, revelam a distorção de uma iniciativa que deveria combater o déficit habitacional e atender famílias de baixa renda. A experiência mostra que, independentemente das boas intenções por trás da criação de políticas públicas, a ausência de planejamento e fiscalização compromete sua eficácia.
A Prefeitura de São Paulo começou a autuar as infrações apenas há cerca de um ano, após o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) iniciar investigações sobre essas irregularidades. Desde então, a administração do prefeito Ricardo Nunes (MDB), acusada de inércia pelos promotores, informou a aplicação de 38 multas e a notificação de 704 empreendimentos. Essa fiscalização tardia abrange mais de 89 mil unidades, em sua maioria microapartamentos de cerca de 30 metros quadrados, revelando a gravidade da situação.
Impacto das Políticas Habitacionais
O Plano Diretor de 2014 estabeleceu condições especiais para imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Esses programas ofereciam incentivos e isenções fiscais para construtoras, visando fomentar a construção de unidades voltadas à classe média baixa, que normalmente não atraem o interesse do mercado imobiliário devido ao seu menor retorno. O público-alvo eram famílias com renda de até três, seis ou dez salários mínimos, dependendo das diretrizes.
No entanto, ao longo das gestões de Fernando Haddad, João Doria, Bruno Covas e Ricardo Nunes, enquanto a adesão aos incentivos cresceu, a fiscalização do programa permaneceu aquém do esperado. Isso permitiu que muitos compradores fora do perfil estipulado adquirissem os imóveis. Um número significativo de pequenos apartamentos foi vendido, frequentemente como investimento, para revenda ou locação, em desacordo com as normas do programa. O MP-SP identificou mais de 560 indícios de alienação fraudulenta registrados em cartórios da cidade apenas entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025.
Consequências para os Compradores
Vários compradores alegam não ter conhecimento das restrições do programa até depois da compra e buscam ressarcimento e indenização. Entretanto, é provável que entre esses compradores existam aqueles que estavam cientes das limitações e decidiram arriscar assim mesmo. De acordo com as regras do programa, os imóveis não podem ser revendidos, exceto para adquirentes que se encaixem na mesma faixa de renda estipulada, nem podem ser alugados por valores superiores a 30% da renda do inquilino. Além disso, a venda para plataformas de hospedagem é terminantemente proibida.
Essa situação é um exemplo clássico de política pública que, embora tenha sido criada com boas intenções, fracassou devido à falta de um controle adequado sobre suas diretrizes. O resultado dessa falha é um impacto negativo significativo para a sociedade, que se vê diante de litígios e situações de injustiça que poderiam ter sido evitadas com um planejamento mais rigoroso e uma fiscalização eficiente.