Desaceleração no mercado de imóveis de luxo em São Paulo
Após um 2025 marcado pelo recorde de lançamentos e vendas, o mercado de imóveis de alto padrão e luxo em São Paulo enfrenta uma forte desaceleração. Dados da consultoria Brain Inteligência Imobiliária revelam que, no primeiro semestre deste ano, as vendas desses imóveis caíram 39% em comparação com o mesmo período de 2025. A oferta também registrou retração, com uma queda de 53% nos lançamentos.
Fatores que influenciam a queda
Essa perda de ritmo ocorre após anos de expansão acelerada, influenciada por juros elevados por mais tempo, maior cautela dos compradores diante das incertezas econômicas e políticas, além de uma oferta excessiva de empreendimentos voltados para a alta renda, segundo especialistas. No segundo trimestre, a desaceleração se intensificou, com uma queda de 53% nas vendas.
Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, avalia que o mercado atingiu seu teto e não há espaço para crescimento adicional. Ele destaca que as incorporadoras duplicaram os lançamentos nos últimos cinco anos, mas o número de famílias com poder aquisitivo para esses imóveis é limitado. Atualmente, o tíquete médio dos empreendimentos de alto padrão está próximo de R$ 2,9 milhões, enquanto os imóveis considerados de luxo custam em média R$ 10,8 milhões.
Exclusividade em xeque
Diferentemente do mercado imobiliário tradicional, onde a compra atende a necessidade de moradia, o segmento de luxo é guiado pelo desejo e pela percepção de exclusividade. Os clientes normalmente já possuem imóvel próprio e buscam diferenciais como localização privilegiada, arquitetura diferenciada, serviços exclusivos e prestígio associado ao empreendimento. Porém, a oferta excessiva dilui essa sensação, enfraquecendo o apelo da exclusividade.
“O setor chegou ao limite da sua capacidade de absorção. A queda nas vendas não ocorre porque o público não tem dinheiro, mas porque o desejo de compra diminuiu”, explica Araújo. André Mazini, analista do Citi, reforça que a superoferta derruba o discurso de exclusividade, tornando os imóveis menos atrativos para quem busca algo único.
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O cenário das regiões nobres de São Paulo
Nas áreas mais valorizadas da capital, como Jardins e Itaim Bibi, o crescimento de projetos de luxo é visível. Empreendimentos como o Autor Jardins, da Benx, oferecem apartamentos entre 188 e 489 metros quadrados, com preços a partir de R$ 5,8 milhões. Na Alameda Lorena, a Yuny lançou residenciais que variam de 300 a 713 metros quadrados, com valores entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.
Próximo dali, a Even apresenta o Esther Ibirapuera, com unidades entre 251 e 334 metros quadrados, custando entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões. Outros nomes como Cyrela, Lindenberg e SDI também estão presentes com projetos na região. Luciano Amaral, presidente da Benx, destaca que nunca houveram tantos lançamentos nessas áreas, embora a velocidade de vendas tenha diminuído. “O comprador pesquisa mais e visita vários projetos antes de decidir”, comenta.
Juros altos e incertezas econômicas pesam nas decisões
Apesar do perfil dos compradores de luxo depender menos de financiamento, a elevada taxa de juros influencia o setor. Muitos investidores preferem manter o capital em aplicações financeiras com retornos atrativos, em vez de investir em imóveis na planta. Além disso, o ambiente de incertezas políticas, eleições e tensões geopolíticas eleva a cautela dos compradores.
Incorporadoras relatam que o interesse permanece, mas o tempo para fechar negócio aumentou. Em alguns casos, o intervalo entre a primeira visita e a assinatura do contrato já chega a três meses.
Incorporadoras ajustam estratégias para o novo momento
Diante da desaceleração, empresas do setor adotam posturas mais conservadoras. A Even, por exemplo, reduziu o ritmo de lançamentos após constatar um mercado mais desafiador, lançando apenas dois empreendimentos no primeiro semestre e adiando outro. O presidente Márcio Moraes afirmou que a decisão visa evitar o acúmulo excessivo de estoque.
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A Benx também mantém cautela, mantendo lançamentos programados, mas deixando para outro momento a aquisição de terrenos. “Desde o ano passado, estamos mais conservadores”, declarou Amaral. Apesar da desaceleração, o consenso é que o setor está se acomodando após o auge de 2025, não enfrentando uma crise propriamente dita.
Estoque e sinais de atenção no mercado de luxo
Segundo a Brain, o estoque atual de imóveis de alto padrão e luxo em São Paulo corresponde a cerca de 18 meses de vendas, um nível considerado razoável para o setor, porém acima da média histórica. Dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) indicam que alguns segmentos já operam com estoques próximos ou superiores a 20 meses.
André Mazini vê esse cenário como um sinal de alerta, classificando o mercado como indo do amarelo para o vermelho. Com a queda na velocidade das vendas, esse ponto deve ser monitorado de perto para evitar impactos maiores.
O momento exige atenção para que o segmento de luxo continue a contribuir positivamente para a economia, sem sobrecarregar o mercado com excesso de oferta e sem perder o apelo que o torna atrativo para os compradores mais exigentes.