117 mil imóveis novos em São Paulo: onde o estoque está mais concentrado e o impacto no mercado

Estoque elevado de imóveis novos em São Paulo

São Paulo acumula 117 mil apartamentos novos disponíveis para venda, conforme levantamento da Brain Inteligência Estratégica. Essas unidades foram lançadas por incorporadoras, mas ainda aguardam compradores. Embora o setor considere o mercado aquecido e veja esse volume como natural, especialistas identificam desafios pontuais em determinados segmentos.

O que define um imóvel encalhado?

O conceito de imóvel encalhado divide opiniões entre especialistas. Para o economista Rodger Campos, do Insper Cidades, o ritmo de vendas pode ser avaliado já no lançamento. Segundo ele, a curva ideal prevê 30% das unidades vendidas na estreia, 60% até o sexto mês e 100% no momento da entrega das chaves.

Pinheiros lidera estoque de imóveis novos

Pinheiros é o distrito com o maior número de apartamentos novos em estoque, com mais de 3,4 mil unidades disponíveis. O alto volume reflete o ritmo intenso de lançamentos: entre 2016 e 2025, a região registrou 22,5 mil lançamentos e 19,1 mil vendas. Apenas a Vila Mariana superou Pinheiros neste período em números absolutos.

De acordo com Araújo, da Brain, Pinheiros concentra imóveis de altíssimo padrão, com valores entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. “Desde 2021, as vendas nesse segmento diminuem progressivamente, indicando que o mercado atingiu seu limite de absorção, o que retarda a velocidade de vendas”, explica.

Diferença entre imóveis de alto padrão e classe média

Apesar dos custos elevados como a outorga onerosa, imóveis de alto padrão tendem a ser viabilizados com mais facilidade, porque esses custos são repassados ao preço final do apartamento. Em contrapartida, imóveis destinados à classe média enfrentam dificuldades maiores para se escoar no mercado.

Velocidade de vendas varia conforme bairro e segmento

O tempo médio para vender um imóvel novo varia bastante. Na Barra Funda, por exemplo, um apartamento é vendido em média em 4,9 meses, enquanto na Vila Clementino esse prazo sobe para 21,1 meses. A diferença está na predominância dos tipos de imóvel: a Barra Funda tem muitos projetos do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que aceleram as vendas, enquanto a Vila Clementino atende mais à classe média, segmento que enfrenta maior dificuldade.

A incorporadora One Innovation, com dois empreendimentos na Vila Clementino, confirma essa dinâmica. Unidades pequenas, entre 24 m² e 33 m², voltadas para investidores em locação, tiveram vendas rápidas, restando poucas unidades. Já apartamentos maiores, com mais de 80 m², demandam vendas mais consultivas devido ao valor, embora todas as unidades tenham sido vendidas.

Minha Casa, Minha Vida impulsiona lançamentos e vendas

O programa habitacional MCMV é responsável pela maioria dos lançamentos recentes em São Paulo e contribui para o aumento simultâneo de lançamentos e vendas. O mercado de estúdios e imóveis de alto padrão também apresenta desempenho positivo. O segmento com maior dificuldade é o da classe média, especialmente imóveis entre 60 e 120 metros quadrados, que precisam conciliar tamanho e preço acessível.

Pequena oferta de imóveis maiores e estoque geral

Apenas 10,4% do estoque de imóveis novos em São Paulo são apartamentos com três ou quatro quartos, um segmento que praticamente desapareceu devido à dificuldade de viabilização econômica. No total, os imóveis novos representam cerca de 25% de todas as unidades disponíveis na capital, que somam mais de 300 mil imóveis, entre novos e usados.

Valorização dos aluguéis e mercado aquecido

O aumento dos aluguéis reforça a tese de que não há excesso generalizado de oferta. O Índice FipeZAP aponta alta de 5,53% nos aluguéis residenciais em São Paulo nos últimos 12 meses, o que não seria esperado em um cenário de excesso de imóveis à venda, que normalmente levaria à queda dos preços.

Preço e perfil do imóvel influenciam vendas

Para Alvaro Marco Coelho da Fonseca, co-CEO da imobiliária Coelho da Fonseca, a dificuldade para vender pode estar vinculada ao projeto e ao preço. “Se a demanda por imóveis de 150 metros é alta e se constrói unidades de 500 metros quadrados, a velocidade de venda cai. O preço inadequado também impacta negativamente”, avalia.

O panorama mostra que o mercado imobiliário paulistano enfrenta desafios específicos, sobretudo na classe média, enquanto segmentos como o alto padrão e o MCMV mantêm ritmo mais estável. O estoque elevado em certos bairros sinaliza necessidade de ajustes, mas não necessariamente um colapso no mercado.