A Ascensão dos Apartamentos Compactos em São Paulo
Em julho, os apartamentos de até 34 m² concentraram quase 80% dos lançamentos na capital paulista, totalizando 9,1 mil das 11,7 mil unidades lançadas. Esse dado revela o protagonismo dos imóveis compactos no mercado local, tendência que vem se consolidando desde 2023, ano em que mais de 265 mil unidades com essa metragem foram lançadas, segundo a Brain Inteligência Estratégica.
O estoque atual de imóveis novos em São Paulo confirma essa preferência: 51% das unidades têm até 34 m², e a proporção sobe para 70,5% ao considerar apartamentos de até 39 m². A MRV, uma das maiores construtoras do país, destaca que mais de 99% do seu estoque atual na cidade está enquadrado no programa habitacional, com foco em unidades compactas.
Fatores que Impulsionam a Demanda por Imóveis Menores
Em 2026, a MRV já lançou 3.910 apartamentos na capital e prevê mais 921 até o final do ano. No ano anterior, foram 3.927 unidades, com 76% delas com até 39 m². Ítalo Pita, diretor comercial da MRV em São Paulo, explica que o crescimento de lares unipessoais e famílias menores amplia a demanda por moradias compactas. Além disso, a escassez de terrenos bem localizados e o alto custo da terra favorecem projetos que aproveitam melhor o potencial construtivo, tornando viáveis os imóveis com espaços reduzidos.
A construtora tem investido em projetos que priorizam a integração dos ambientes internos para otimizar o espaço, como a união entre sala, cozinha e varanda, eliminando barreiras visuais e ampliando a sensação de amplitude. As áreas comuns também ganharam destaque: desde o começo de 2025, a média de itens de lazer e convivência nos empreendimentos da MRV dobrou, chegando a cerca de dez, com mais de 85% dos projetos oferecendo piscina.
Leia também: Queda de 53% nas vendas de apartamentos de luxo em São Paulo acende alerta no mercado
Leia também: Queda de 50% nas Vendas de Apartamentos de Luxo em São Paulo Reflete Mudança no Mercado
Localização e Funcionalidade Ganhando Espaço na Escolha do Consumidor
Para Pita, a metragem deixou de ser o fator mais importante para os compradores, que passaram a valorizar o acesso a transporte, comércio, serviços e equipamentos urbanos. A funcionalidade e o custo total de ocupação passaram a pesar mais na decisão de compra do que o tamanho do imóvel.
Por outro lado, o economista Ajzental considera que a preferência por imóveis menores está mais relacionada a limitações financeiras do que a um desejo real do consumidor. Com juros elevados e custos de construção em alta, os imóveis compactos têm preços médios mais baixos, tornando-se mais acessíveis dentro do orçamento dos compradores.
Mercado de Compactos Lidera Vendas em São Paulo
Em julho de 2026, os apartamentos de até 34 m² responderam por 64,9% das vendas de imóveis novos na cidade. Se ampliarmos para unidades de até 39 m², essa participação chega a 82,1%. Eduardo Quintella, diretor de incorporação e comercial do Grupo Direcional, destaca que em regiões onde o custo do terreno é elevado, plantas eficientes ajudam a manter os imóveis dentro da faixa de preço compatível com o financiamento do consumidor, sem abrir mão de uma boa localização.
Especializada no programa Minha Casa, Minha Vida, a Direcional registrou R$ 2 bilhões em vendas brutas no segundo trimestre de 2026, o maior patamar trimestral da história da empresa. Quintella ressalta que apartamentos menores não significam perda na qualidade da habitação, mas sim uma adaptação do consumidor à nova realidade, exigindo eficiência nos projetos para equilibrar preço, espaço e localização.
Leia também: Master Imobiliário 2026 destaca projeto de revitalização urbana em São Paulo com impacto econômico real
Leia também: 117 mil imóveis novos em São Paulo: onde o estoque está mais concentrado e o impacto no mercado
Compactos Também Marcam Presença no Mercado de Alto Padrão
Fora do segmento econômico, a incorporadora Global Realty aposta em imóveis compactos com preços mais elevados. O Cardoso 432, em Perdizes, próximo à PUC, oferece studios e lofts entre 26 m² e 29 m², com pé-direito duplo de 4,32 metros e arquitetura assinada. As unidades podem ultrapassar R$ 700 mil.
André Fakiani, CEO da Global Realty, explica que o pé-direito alto possibilita a criação de mezaninos, dividindo o espaço em dois andares, com sala, cozinha e banheiro na parte inferior e dormitório no superior. O prédio conta com área de lazer completa, incluindo piscina com raia de 25 metros, sauna e spa.
O projeto também inclui unidades maiores, refletindo o diagnóstico de que a alta dos preços obriga os consumidores a optarem por metragens menores. Fakiani reforça o objetivo de oferecer imóveis compactos com qualidade de vida real, respondendo às demandas do mercado atual.