Mercado de luxo em São Paulo desacelera após alta histórica
O mercado de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo sofre uma retração significativa em 2026, depois do recorde de lançamentos e vendas registrado em 2025. O aumento do estoque disponível, aliado aos juros elevados mantidos por um longo período e às incertezas sobre o cenário econômico do país, tem levado até as famílias mais abastadas a postergarem a decisão de compra.
Segundo Araújo, presidente da Brain, as incorporadoras chegaram a dobrar os lançamentos nos últimos cinco anos, mas o número de famílias com poder aquisitivo para imóveis nesse patamar é limitado. O preço médio dos apartamentos de alto padrão atingiu R$ 2,9 milhões, um aumento de 47% em um ano, enquanto o segmento de luxo alcançou R$ 10,8 milhões, com alta de 24%.
Oferta elevada desafia percepção de exclusividade
O público desse segmento não é movido pela necessidade, mas pelo desejo, destaca Araújo. Essas famílias já possuem moradia própria e a motivação para adquirir um novo imóvel está ligada a atributos como localização privilegiada, planta diferenciada, comodidades do condomínio e marcas associadas ao empreendimento.
Para atrair essa clientela, as incorporadoras investem pesado em propaganda, buscando reforçar a ideia de escassez e exclusividade. Porém, a oferta abundante tem enfraquecido esse argumento. A percepção de que cada imóvel é único no bairro e que não haverá outro parecido em breve perdeu força diante da quantidade de lançamentos.
O analista do Citi, André Mazini, reforça que a superoferta de imóveis de luxo compromete a narrativa de exclusividade, um dos principais atrativos do segmento. “Quando há muita oferta, o discurso de apartamentos únicos deixa de ser sustentável”, avalia.
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Projetos e preços nos Jardins evidenciam superoferta
Um passeio pelos Jardins revela pelo menos nove estandes e canteiros de obras ativos. Na Rua Guarará, a Benx está construindo o Autor Jardins, com unidades de 188 m² a 489 m² a partir de R$ 5,8 milhões. Próximo dali, na Alameda Lorena, a Yuny lançou um residencial com apartamentos que variam entre 300 m² e 713 m², com preços entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.
Na Rua Manuel da Nóbrega, a Even apresenta o Esther Ibirapuera, com unidades entre 251 m² e 334 m² custando de R$ 9,5 milhões a R$ 13 milhões. Também há projetos em andamento da Cyrela, Lindenberg e SDI, entre outras incorporadoras.
Luciano Amaral, presidente da Benx, destaca que a quantidade de projetos nos Jardins e no Itaim nunca foi tão grande. Apesar da desaceleração, as vendas continuam, porém em ritmo mais lento. “O comprador hoje pesquisa bastante, visita vários empreendimentos antes de decidir. É raro alguém comprar no primeiro contato”, explica.
Juros altos e incertezas impactam decisões de compra
Amaral atribui a desaceleração do mercado a uma combinação de fatores, incluindo os juros elevados da economia brasileira e a instabilidade causada por eleições, aumento de tarifas e conflitos internacionais. “O segundo semestre está mais difícil, com muita volatilidade prejudicando os negócios”, analisa.
Mazini acrescenta que o alto custo do dinheiro faz com que muitos investidores prefiram manter seus recursos aplicados a adquirir imóveis na planta, o que também reduz o ritmo das vendas. “O principal concorrente do incorporador hoje é o juro alto, que desestimula o saque das aplicações”, observa.
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No primeiro semestre, a Even lançou dois empreendimentos e estendeu o prazo de um terceiro. Segundo Moraes, da Even, o processo de visita, negociação e assinatura de contrato está levando cerca de 90 dias, indicando maior cautela dos compradores.
A Benx também adotou uma postura mais conservadora. Embora mantenha os lançamentos programados, algumas aquisições de terrenos foram adiadas. Amaral acredita que a situação atual representa uma acomodação natural após o pico de vendas do ano anterior, prevendo menos lançamentos neste e no próximo ano, com melhora esperada a partir de 2028, quando os juros possam retornar a níveis próximos de 10%.
Estoque elevado indica alerta no mercado de luxo
Dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) mostram que o estoque de apartamentos na cidade de São Paulo está alto: 19,6 meses de vendas para unidades entre 86 m² e 130 m², 20 meses para aquelas entre 131 m² e 180 m², e 21 meses para imóveis maiores que 180 m². Esses números superam a média histórica, que gira entre 12 e 13 meses de venda.
Para Mazini, do Citi, esse cenário coloca o mercado de luxo em um nível de alerta, caminhando de amarelo para vermelho. A redução na velocidade de vendas exige monitoramento atento para evitar impactos mais profundos no setor.