Imóveis ociosos e as ações da Prefeitura de São Paulo
Na Avenida Nove de Julho, um prédio com mais de 20 andares concentra escritórios, sindicatos e cerca de 170 unidades imobiliárias classificadas como ociosas pela Prefeitura de São Paulo. Conhecido como Edifício Brasilar, o empreendimento destaca-se pela quantidade de notificações emitidas entre dezembro de 2019 e fevereiro de 2020 por descumprimento da função social da propriedade.
Embora parte das unidades esteja vazia, a movimentação na fachada ativa demonstra que algumas salas comerciais continuam ocupadas. Durante uma visita realizada em 29 de junho, foi possível observar o funcionamento de lojas e circulação de pessoas. O síndico do prédio foi procurado, mas não forneceu resposta.
Monitoramento e IPTU progressivo
Atualmente, 128 unidades do Edifício Brasilar permanecem sob monitoramento, sendo que 91 delas estão submetidas ao teto máximo do IPTU progressivo, mecanismo que aumenta a alíquota do imposto para imóveis que não cumprem sua função social. Apesar da possibilidade de iniciar processos de desapropriação, a Prefeitura ainda não deu andamento a tais medidas.
Desde 2014 até setembro de 2026, a administração municipal notificou 3.153 imóveis por ociosidade, identificando propriedades não utilizadas ou subutilizadas. Os proprietários recebem uma notificação oficial para dar destinação adequada ao imóvel, sob risco de cobrança progressiva do IPTU, que pode atingir até 15% do valor do imóvel, ou desapropriação.
Prazo para regularização e limitações legais
Após a notificação, os donos têm um ano para comprovar o uso do imóvel ou protocolar projeto de alvará no caso de terrenos não edificados. Depois disso, dispõem de dois anos para iniciar obras e cinco para finalizá-las. Até o momento, 557 unidades atenderam integralmente à função social, sendo 449 localizadas na região central.
Leia também: Literatura Espalhada celebra 18 anos com mais de 20 mil livros distribuídos em São Paulo
O Estatuto da Cidade autoriza a desapropriação de imóveis que persistam sem cumprir sua função social após cinco anos de cobrança progressiva do IPTU. Entretanto, a execução dessa medida depende de autorização do Senado Federal para o uso de títulos da dívida pública como forma de indenização, o que ainda não foi concedido.
Desafios para a desapropriação e a necessidade de articulação nacional
De acordo com Bianca Tavolari, professora de direito da FGV SP e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), a desapropriação-sanção está travada em todo o país, pois nenhum município solicitou formalmente ao Senado a autorização necessária. Ela defende que uma discussão coletiva entre municípios poderia destravar a iniciativa e permitir a utilização dos títulos da dívida para desapropriar imóveis ociosos.
O relatório anual da PEUC registra que, no final do ano passado, 218 imóveis já haviam atingido o teto da alíquota do IPTU progressivo no tempo e poderiam ser alvo do processo de desapropriação.
Dados recentes e foco na região central
Em 2025, a Prefeitura realizou 563 vistorias e enquadrou 286 imóveis por ociosidade. A Secretaria da Fazenda identificou 454 contribuintes com alíquota de IPTU progressivo, incluindo 111 imóveis na primeira alíquota do ano. O mapeamento priorizou a região central, onde a ociosidade se concentra em edifícios construídos, diferente de outras áreas da cidade, que apresentam terrenos vazios.
Renato Cymbalista, professor da Universidade de São Paulo, atribui o cenário do centro a uma herança imobiliária marcada por edifícios com arquitetura inadequada às demandas atuais, além da fragmentação da propriedade, que dificulta reformas e negociações.
Casos emblemáticos e ações de requalificação
Na Rua Coronel Xavier de Toledo, o Edifício São Diogo, com 80 unidades notificadas em outubro de 2024, está em monitoramento pela Prefeitura. O imóvel está à venda por R$ 15,9 milhões e disponível para locação por R$ 90 mil mensais, segundo anúncio da imobiliária responsável, que não respondeu aos contatos da reportagem.
Outro exemplo é o Edifício Mônica, na Praça da República, que possui 39 unidades notificadas entre junho e agosto de 2024, com 36 submetidas ao IPTU progressivo em 2026. O prédio apresenta placas para venda ou locação e anúncio recente para locatário único por R$ 168 mil mensais, com IPTU de R$ 10 mil.
Programas municipais para combater a ociosidade
O Programa Requalifica Centro oferece benefícios fiscais como isenção de IPTU, ITBI e taxas municipais, além de redução do ISS, visando incentivar a reocupação dos imóveis. Complementarmente, o Programa de Subvenção Econômica financia até 25% dos custos de obras de retrofit, já beneficiando 51 edifícios com mais de 5,2 mil moradias.
Enquanto alguns projetos usam esses subsídios para vender imóveis a preços elevados, outros conseguem oferecer moradias com valores mais acessíveis, conforme observa o urbanista responsável pelos programas.